Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesi’nde “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Hükmü yer almaktadır. Arsa payının bağımsız bölümlerin konum, büyüklük, yön, manzara, ticari değer gibi bazı kriterlere uygun şekilde düzenlenmemiş olması halinde maliklerin her biri arsa payının düzeltilmesi davası açabilir.
●Arsa payının düzeltilmesi davasını kimler açabilir?
Arsa paylarının belirlendiği resmi senette imzası bulunan maliklerin işbu davayı açamayacağı, resmi senette imzası bulunduğu halde bu davayı açması Yargıtay tarafından kötü niyet olarak yorumlanmaktadır. Bunun yanı sıra resmi senette imzası olmayan her malik işbu davayı açabilir.
YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ 2022/2285E& 2022/5803K K.T: 30.03.2022 tarihli kararında bu durum şöyle açıklanmıştır: "Ayrıca, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir."
YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİ 2020/9600E& 2021/13198K K.T: 16.11.2021 tarihli kararında ise; "... Bu nedenle ana taşınmazda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacıların imzası bulunup bulunmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmemesi bozmayı gerektirmiştir." şeklinde ifade edilmiştir. Ayrıca bu davada tüm maliklerin davaya dahil edilmesi gerekmektedir.
●Arsa payının düzeltilmesi davası zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi midir?
Arsa payının düzeltilmesi davası zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir.
YARGITAY 18. HD E. 2007/9977, K. 2008/2372, T. 3.3.2008 tarihli kararında:"Arsa paylarının yeniden belirlenmesine ilişkin davalar, ana yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilir.” şeklinde ifade edilmiştir. Bunun yanı sıra çok uzun süre sonra arsa payının düzeltilmesi davası açılması halinde Yargıtay davanın kötü niyetle açılmış olduğunu kabul etmiştir.
●Hangi durumlarda arsa payının hatalı dağıtıldığı kabul edilebilir?
Taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin büyüklüğü, ticari değeri, kat yüksekliği, manzarası, konumu, cephesi gibi faktörler dikkate alınarak arsa payının dağıtılması gerekmektedir. Bu kriterlere dikkat edilmeden arsa payı dağıtılmışsa arsa paylarının hatalı olduğu söylenebilir. YARGITAY 20. HD, E. 2019/5696, K. 2019/7038, T. 2.12.2019 tarihli kararında: “Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.”
●Taşınmazda sonradan meydana gelen değişiklikler arsa payının düzeltilmesi davasında dikkate alınır mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3.maddesine göre: “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.”
●Arsa payı hangi tarihteki verilere göre düzeltilir?
Arsa payları kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki taşınmazın durumu dikkate alınarak yeniden hesaplanır.
YARGITAY 20. HD E. 2019/2005, K. 2019/3843, T. 10.6.2019 tarihli kararında: “Somut olayda arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu incelemenin kat irtifakı yahut kat irtifakı kurulmaksızın kat mülkiyetine geçilmiş ise kat mülkiyeti tarihine göre yapılması gerekmektedir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın öncelikle kat irtifakı yahut kat mülkiyetine geçiş tarihi tespit edilmelidir.” Şeklinde karar verilmiştir.
●Arsa payları tapuya başvuru ile idari yoldan düzeltilebilir mi?
Tüm kat maliklerinin oy birliği ile arsa payları tapu müdürlükleri aracılığıyla dava açılmasına gerek olmaksızın düzeltilebilir.
تعليقات